07/10更新：央行鬆榜貸款限制！央行正式宣布於6都+新竹縣市購買第二戶者，切結於一年內出售第一戶(需過戶完且清償塗銷抵押權)，即可不受二房七成的限制

央行新聞稿

中央銀行在2023年6月15日的理監事會中，考量通膨放緩、經濟面臨許多不確定性，故決議不調整存款準備率、不升息，同時央行也觀察到自然人新申貸第二筆購屋貸款的人數、比例和貸款成數都呈限持續上升的趨勢，因此為了控管金融業的授信風險，央行就房市交易的熱區-也就是六都以及新竹縣市新增規範了自然人購買第二戶貸款成數7成的上限，而且隔日就開始實施。

所謂的「自然人特定地區第2戶購屋貸款」

1.自然人就是相對於公司法人的一般民眾，這點無需多作說明

2.特定地區指的是台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市，都是房市交易較為熱絡的區域

3.第二戶是依個人名下且聯徵上資金用途代號是1-購置不動產的房貸數(配偶不會合併計算)，假如說名下有房子但沒貸款就不算第二戶，或者原本的房子是還清貸款後再增貸出來(此時資金用途通常是4-週轉金)也不算第二戶。

4.購屋貸款，指的是購置住宅(非高價住宅)的貸款，央行在這邊的定義是建物權狀、謄本上記載的主要用途，如果有包含「住」這個字的都算，例如住家用、集合住宅、住工用、住商用等等都是，並未包含住宅以外(如工業用、辦公室、一般事務所等等)的貸款，但非住宅的貸款成數普遍來說本來就比較低。

這個政策實施之後，最直接影響到的就是換屋的族群和買第二戶的投資客，原本可能規劃好貸款8成，現在必需多準備1成的資金，而且幾乎沒有緩衝的時間。不過只要在6/16規範實施前就已經向銀行申請貸款的，即使還沒審核完畢也不影響，仍可依原先預定的成數核貸。但若是6/16以後才申請，就會受到新規定的限制，另外部分銀行是會以審核程序中送估價或拉聯徵的時間作為是否該適用新的規定的依據。

二房貸款限制下的換屋規劃

我們假定是夫妻要換屋的前提，來看幾種情況：

1.夫或妻名下一間房子、且沒有貸款

沒貸款的情況下就不算央行的二戶，所以這種情況不論房子買在夫或妻的名下都不會有央行貸款7成的限制，所以假如原本的房貸剩的不多，直接將第一間房貸還清之後再買第二間時，也不會受到7成的限制。

2.夫或妻名下有一間房子、有貸款

假設原本的房子是登記在太太名下，如果要在特定地區再買一間住宅，這時候就會受到7成的限制，而且現行二房利率最 低2.35%。

這種情況下最簡單的方式就是把房子登記在先生的名下，只要先生名下沒有房子、沒有房貸就不會受到央行的限制。

但若是沒有配偶或是夫妻雙方都有1筆房貸，要做換屋的規劃就會比較麻煩，建議是在委託售屋前先跟房仲說明清楚售後回租的條件，也就是房子出售、過戶流程辦完後仍需繼續住著，直到買好新房子搬過去為止。在這個情況下也要記得多預留一些因為找房子、購屋的交屋時程延誤或是裝修時程延誤的緩衝時間。

房屋登記人和借款人不同時

再來我們討論一個更複雜一點點的情況，也就是房屋登記人和貸款借款人不同時。事實上房屋登記人和貸款的借款人不必然要是同一人，如果今天第一間房子是登記在太太名下，但是是由先生當借款人，這時候第二間房子一樣可以買太太名字，再由太太當借款人就不會受限，若太太個人收入不足但夫妻的收入是夠的，只要由先生作保即可。另外也常見夫妻共有的情形，第二間房子不論登記在誰名下、或是仍然維持共有，借款人換成另外一個就可以不受貸款7成的限制了。

最後要提醒2點，第一是以往有些人會將第一間房屋辦理增貸，來補第二間房屋不足的自備款的情形，但由於這次央行要求銀行要加強查核借款人的房貸戶數和資金流向，因此往後這個方式很可能會碰壁。另外就是因為日後移轉可能會面臨較複雜的金流和稅務問題，所以我們都不建議為了貸款而把房子借名登記在配偶以外的人名下。