2025房貸到底能貸幾成？最新房貸解析

房貸的條件一直是購屋者最關心的問題之一，然而一般的消費者難以得知銀行貸款的審核方式，本文將簡介銀行貸款的審核架構。但也必需先說明，各家銀行有各自的審核方式，包含擔保品估價、區域可貸成數、財力認列、收支比計算方式都有不同的標準和規範，因此才會出現同樣條件到不同銀行，審核的結果落差很大得情形。甚至某些情況下分行在一定額度內有分行的金權，因此同一家銀行不同分行的審核結果也會有而差，即使符合總行的授信規範，最終仍需看分行主管的主觀判斷。另外銀行規範也會改變，以前可以放貸的情況放到現在不見得核得過。

而房貸的審核主要有房屋本身也就是擔保品的條件，以及借款人自身條件兩大部分，以下先說明擔保品「物」的部分。

 

貸款成數-物

銀行在評估房貸的時候，一定會考量擔保品本身的價值，因為萬一借款人還不出錢時就必需拍賣掉房子來清償房貸，除了房屋價值之外，流動性也就是「好不好賣」也是重要的評估因素之一，所以偏遠地區的房子、或是較特殊的擔保品如店面廠房土地等，流動性較差，估價可能會較為保守，可以貸的成數通常也比較低。

而在評估房子價值的時候，絕對不是只看房屋買賣契約的價格，銀行內部會評估一個價格再和買賣契約的價格取低者來核定放貸額度。就估價的部分，有的銀行內部有鑑價的部門，有的是委外給估價公司，也有的銀行在一定的範圍內是分行內自己估價(多為公股銀行)。不論什麼估價方式，現在大體上不脫離依近期的平均實登行情為主，當然也會踢除離群值。由於實價登錄會落後市場成交2~3個月，因此在房價飆漲的近年，銀行估價跟不上實際成交價是非常常見的事，一般購屋者在詢問貸款時一定要留意銀行估價估不到成交價，導致核貸額度有落差的情形。一般來說，同棟大樓的房屋本身條件並不會差太多，成交案例也多，因此在評估大樓單價的時候落差會比較小。但如果標的是舊透天，各家銀行就可能有比較大的落差，舊透天很多銀行是只估土地的價值，翻修、增建雖然能增加實際使用價值，但通常在銀行估價的加分是非常有限的，同樣的如果有高檔的裝潢對估價的幫助也不大。

除了估價之外，不同銀行在不同區域、對不同擔保品都有不同的放款成數上限。如果是在精華地段，絕大多數銀行都是以估價的8成為上限，少數銀行在借款人條件夠好的情況下可以貸到85成。而有的地方能只能貸75成、7成甚至是不承作。另外如同前面提到的，店面、辦公室、一般事務所、工業住宅、套房(每家銀行對套房定義不同，主建物+附屬建物+共有部分的坪數小於15坪的通常都會被認為套房)等等的貸款成數通常會比純住宅低。

接著銀行會在「行內估價」和「實際成交價格」中取價格較低者，再乘上擔保品本身的最高可貸成數，就是就這間房子最多可以貸的金額了。但有一個例外，就是以上兩個價格只要其中一個超過豪宅線時，一律僅能貸3成(現行央行規範的豪宅貸款成數上限)。

 

貸款成數-人

以上是針對房子的貸款，但銀行審核房貸的時候，除了房子本身的價值之外，很多時候更看重借款人的條件。每家銀行審核的標準和方式都不同，不過一般來說銀行都會較為偏好有固定薪轉的族群，一方面收入明確也穩定，另一方面要強制執行時也可以直接對薪轉執行扣薪。如果是自營商、自由業、領現金等等的工作或形式，即使收入很高也不是所有銀行都能承作貸款。有些人沒有固定收入但擁有價值的不動產，並且希望依資產價值來申請房貸，但是並非所有銀行都能以不動產的市值認列財力，僅有部分銀行可以依資產的某個比例換算為房貸的可貸額度，許多銀行是不能以不動產或其他資產認列貸款財力的。

 

可貸額度計算方式

至於一般銀行計算借款人的可貸額度的方式，大致分為2個步驟：

1.  計算依借款人收入的貸款月付金上限

(這個人每個月能繳得起多少錢的貸款？)

2.  一月付金上限計算可貸額度

(依每個月繳這筆錢的貸款反推借款總金額是多少)

銀行會先將借款人的月收入以某個比例計算出月付金的上限，這個比例一般稱為收支比或負債比。計算出來的數字的用處在於，銀行依借款人月收入去推估一般情況下，借款人每個月能負擔的房貸繳款金額是多少，許多銀行都是以60%的負債比為基準。假設月薪10萬，10萬x60%=6萬，這個6萬就是銀行認定這位借款人每個月可以負擔的貸款繳款金額。

第二步是依月付金計算可貸金額，通常我們習慣說每借100萬的房貸1個月大約要繳3900元，這個3900元主要會依貸款的利率、年限和寬限期而有不同的差異，利率越高當然月付金越高，而3900元是以分30年攤還計算，分20年大約會是5200元、40年大約3300元，這個數字可以找貸款的app來計算。以下都先假設無寬限期，同時為了換算方便改以每借10000元一個月還39.51元(分30年)、32.98元(分40年)來計算，不過另外也要留意實際申請貸款時，借款人的年齡和房屋的屋齡都會影響到可貸年限。

接著把月付金(每個月最多可以拿多少錢來繳貸款)/39.51或32.98(每貸款1萬元1個月要繳的本利金額)，就可以得出月收10萬元的借款人最多可以貸多少房貸了。

如果有其他的房貸、車貸、信貸等等負債，算出月付金6萬之後要先扣掉其他負債後再計算可貸金額，但如果是聯徵上看不到的負債一般來說就不用扣除。

另外有一些銀行例如台銀或永豐會計算基本生活費，台銀的計算方式是將貸某個金額每個月要繳款的月付金加上基本生活費(各地區不同，桃園大約16000~ 17000)，再乘上一個倍數之後就是那個額度的貸款金額所要求的最低月收入，這個倍數在以往大約是140%，2024年8月時台銀因為資金緊縮調升到180%，今年3月再調升到200%。據流傳的資料，200%其實是貸到85成的要求，如果貸8成仍然維持180%，但仍有許多分行以200%為貸8成的門檻。此外如果是公務員、公立學校的老師申請公教專案，有的分行標準會放寬一些，抓在160%左右。另外為了統一比較，把這個式子依下方流程調動一下變這樣：

最後，再把就「物」的貸款額度和就「人」的貸款額度取比較低的，就是最後的核貸金額

 

聯徵

聯徵中心是銀行之間共同成立，共享彼此客戶繳款等狀況的信用報告機構，只要跟銀行有往來，不論是開戶、辦信用卡、辦貸款，銀行就會把資料報送到聯徵中心，當其他銀行要了解客戶的信用狀況時就會上聯徵中心查詢這個客戶在各家銀行的往來狀況，當然在查之前是需要先取得書面同意的。聯徵報告上看到的其他銀行查詢的資料，會有查詢單位以及分為原往來銀行的「原業務查詢」和新申辦銀行的「新業務查詢」，通常我們會建議不要亂槍打鳥跟多家銀行申請貸款，因為聯徵上會看到其他銀行「新業務查詢」的資料。而和貸款有關的事項，包含了「訂約金額」就是原先貸款的金額-都是以千元來表示、「未逾期還款金額」也就是現在剩的貸款金額，以及最近1年的遲延還款紀錄等等。另外科目會顯示的是放款的類別，像是房貸就是長期擔保放款，另外還有資金用途，與房貸有關的用途主要是購置不動產(代號是1)或是週轉金(代號是4)兩種。

 

最新信用管制規定

首先釐清一些關於首購/非首購的定義：

1.  青安首購：借款人本人&配偶&未成年子女名下都沒有房子且沒有房貸，如果是繼承來持分的房子，持分在40平方公尺以下時就不影響青安首購的資格，只有要用新青安優惠房貸時才需要檢視有沒有符合青安首購的條件，與央行的信用管制無關。

2.  首購(一般首購)：「借款人本人」名下沒有房子也沒有房貸就符合條件，不論之前有沒有擁有過其他房子，除了新青安之外，一般銀行的首購都是採取這個認定方式。

3.  二房：借款人名下有1筆聯徵上資金用途掛1的筆房貸(不論名下有沒有房子都會)，要再購買下一間時都會被列為二房，但如果原本房貸的資金用途是掛4：週轉金就不計入。

有關借款人和所有權人不同的說明可以回顧另一篇文章：https://www.hcland.com.tw/news/details.php?id=7633&group_id=30

4.  非首購：只要名下有房子或是房貸都算非首購，現行央行信用管制的規範如下：

以上的例外就是前述提到的豪宅，如果成交總價或銀行估價其中任一項超過豪宅的標準，那就一律只能貸3成、無寬限期。

 

週轉金的查核

買房子的時候貸的房貸用途一定會是購置，如果房貸還清了再增貸出來(原屋融資)，此時聯徵的資金用途會掛週轉金。而房貸繳清前就辦增貸或轉增貸，此時原本沒繳完的部分會掛購置，增貸的部分則是週轉金。在管制不嚴的時候，曾有用名下的房子以他行增貸來補自備款的操作，早期只要負債比算的過就可以，但近年來對金流管制的越來越嚴格，加上房貸銀行也都可以從聯徵上看到增貸的紀錄，因些自從近年的信用管制開始之後就比較沒辦法這樣做，此外央行也在3月的理監事會後宣布週轉金會是查核重點：

資料來源：https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-302-181195-30f2b-1.html

其中第1項可能指的是原本沒貸款的房子，辦理原屋融資，之後將款項挪移去買房(常見做法是貸出後匯到其他銀行的帳戶再轉入履保專戶，讓原銀行追查不到金流)，而原本一般房貸上限8成左右，如果是用其他房屋原屋融資貸超過購屋的房價再買房，就是變相的避開貸貸款上限。另外像是增貸出來後匯到配偶的帳戶，再由配偶支付買賣價款和申請貸款，未來也可能被加強查核。不過其實跨行的金流在追查上也不太容易，所以目前也還不確定會查到什麼程度，總而言之如果要用週轉金做任何買房的操作，都要有被追查到、收回額度或加利率的準備。

 

2025房貸好貸嗎？

2024年的下半年幾乎各家銀行貸款水位都瀕臨上限，很多銀行不收件或是要排撥到好幾個月以後。而經過這段時間房市降溫，銀行的貸款確實比較好貸了一點，但仍然不時有聽到銀行放款水位很滿的消息，隨時都有可能有銀行開始排撥、限撥、暫停進件。許多銀行也不接整批的房貸，或是對整批房貸有一定的額度限制，不過目前整理來說，首購的貸款還是比較容易一些，畢竟央行雖然在打房但仍然會顧及到真正有買房需求的消費者。如果是首購，跟去年比起來，現在仍然是相對較佳的購屋時機，因為賣方(泛指建商代銷、中古屋的屋主)心態都比去年軟化，有比較大的議價空間，只不過承做新青安的公股銀行幾乎都要排撥，如要購屋的話要留意交屋時間，也要先和賣方溝通因為排撥而造成的延遲不歸責於買方。此外房貸利率已經回不去疫情時的水準了，現在除了公教、新青安以外的首購利率要抓2.6~2.8%比起之前最低最低時期的1.31%足足翻了一倍，也有少數銀行直接報到3%以上，這時候公教的2.185%和新青安的1.775%/2.275就開始顯的很優惠。

 

房貸諮詢

如果買的是桃園市的中古屋，可以在買房之前先向我們諮詢，如果後續有服務的機會可以免收諮詢費。但如果是買新成屋(由建商代書承辦)或是其他區域的中古屋，比較沒有後續服務機會的都會收3000元/30min的諮詢費用，以上諮詢都可以直接加官line留言，簡單的問題我們也會不收諮詢費直接線上回覆。