什麼是土地增值稅？

土地增值稅簡稱土增稅，是不動產移轉稅的一種，是在土地移轉時(包含買賣、贈與、交換等過戶)需繳的稅金，顧名思義就是對土地的「增值」所 課徵的稅，課稅的依據在寫法的143條第3項：「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。」是為了落實「漲價歸公」的精神而課徵的稅賦。

 

土地增值稅的計稅方式

既然是針對土地的「增值」而課的稅，自然就要先計算土地的增值幅度。而計算的依據是用公告土地現值的漲價幅度，計算出「土地漲價總數額」，而漲價總數額的計算方式是：申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉現值x消費者物價指數/100 –(改良土地費用+工程受益費+土地重劃負擔總用)

其中，申報土地移轉現值最低不能低於公告土地現值，但是並沒有上限，而報的越高就要繳越多土增稅，所以幾乎都是以公告土地現值的數額來申報。只有在房地合一1.0的時代會以高報土地現值、增加漲價總數額來降低房地合一稅

原規定地價或前次屬轉現值就是前一次移轉時的申報土地移轉現值，由於前一次移轉時的貨幣價值和現在並不相同，所以要乘上物價指數來調整。最後要再扣掉改良土地費用、工程受益費、土地重劃負擔總費用，是因為這些是「人工」造就土地的漲價，而土增稅要課的是「非因施以勞力資本」的漲價，所以要將金減除。

計算出土地漲價總數額後，基本稅率20%，漲價幅度高的會課到30%甚至是40%，然而持有20年以上也會有減徵。

 

該如何計算土增稅？

實務上沒有人在手算土增稅，都是直接用財政部的網站對照謄本填入資料計算土增稅：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/51

而消費者物價指數也可以從網頁中下載，再對應年月填入數字。如果是桃園的土增稅，也有所有權人的身分證字號的話，可以到桃園地政局的網站輸入地段號、所有權人身分證字號即可直接計算出土增稅：https://www.land.tycg.gov.tw/chaspx/SQry1.aspx/517

 

以上方式計算出來的土增稅都跟實際的稅單差不多，也有可能會有些微的差距，主要會是差在實際申報稅單時立約日不同導致帶入的物價指數不一樣，或是增繳地價稅的減免。

 

土增稅的自用住宅優惠稅率：一生一次vs 一生一屋

土地增值稅有2種優惠稅率，分別簡稱為「一生一次」和「一生一屋」，2個條件和適用的情境有些不同，但稅率同樣都是一段式10%的優惠稅率，而需要先使用過一生一次之後，才能使用一生一屋，不過其實一生一屋並沒有限制使用次數，2者的整理如下：

一生一次的適用條件：

1.土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租(含公益出租、社會住宅包租代管)之住宅用地

2.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。

3.都市土地面積未超過3公畝(90.75坪)或非都市土地面積未超過7公畝(211.75坪)部分。

4.一人一生享用1次為限。

5.自用住宅建築完成未逾1年者，其房屋評定現值須達所占基地土地公告現值 10% 。

 

一生一屋的適用條件：

1.出售都市土地面積未超過1.5公畝(45.375坪)部分或非都市土地面積未超過3.5公畝(105.875坪)部分。

2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋(包括土地所有權人與其配偶及未成年子女未辦保存登記及信託移轉之房屋)。

3.出售前持有該土地6年以上。

4. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍連續滿6年且持有該自用住宅連續滿6年。

5.出售前5年內，無供營業使用或出租(含公益出租、社會住宅包租代管)。

 

土增稅的重購退稅條件

1.出售的房屋簽約買賣之前1整年都沒有出租或作營業的情形。

2.土地上的房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。

3.本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房屋上。如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，在買新房屋時舊屋就要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。

4.原出售土地及新購土地所有權人為同一人，也就是買房子和賣房子是同一個人，賣掉誰的房子就以他的名義買進新的房子。

5. 不管先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在2年以內。

6.新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。新購房屋在5年內都不能有任何的移轉或是出租、營業的情形。

7. 新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。

 

該不該使用一生一次？

通常我們在了解土增稅之後，最重要的問題就是：那我該不該在這次售屋時使用一生一次的優惠稅率？關於這個問題，需要考量的關鍵問題也很簡單，分別是：

1.是否有機會適用土增稅的重購退稅？

2.未來還有沒有其他售屋時一樣面臨高額土增稅的可能？

3.土增稅金會不會很重？

如果可以符合土增稅的重購退稅(且重購的房屋5年內都不會移轉、出租)，那就沒必需用到一生一次的自用。再來如果未來不會再有賣房子的機會時，就可以考慮把一生一次的自用優惠用掉。當然最重要的，還是土增稅的金額高不高？如果土增稅不多，就沒有使用一生一次的實益，可以留待土增稅金額高時再使用。至於多少算多？這點完全依個案而定，不過持有10年以上的透天常見到數十萬、上百萬的土增稅，如果土增稅金額少於10萬，通常是比較不需要用到一生一次。